借り換えで返済負担を軽減しよう！
住宅ローンの借り換えは、上手に活用すれば、家計への負担を大きく減らせる可能性があります。
ですが、いざ借り換えをしようと思っても、
・「借り換えをすると、どれくらいお得になるのか」
・「借り換えをして、損をしてしまう場合もあると聞くけど本当なのか」
・「借り換えをしたいけど、どの金融機関に借り換えれば良いのか」
など、分からないことも多いですよね。
この記事では、住宅ローンの借り換えとはどういう事なのか、住宅ローンの借り換えでお得になる人の条件、どれくらいの利息軽減効果があるのかについて、解説していきます。
「住宅ローンの借り換え」とは？
住宅ローンの借り換えとは、住宅ローンの借入先を変更することを指します。
例えば、現在の借り入れ先をA銀行、借り換え先をB銀行、残高は2,000万円だとすると、
①B銀行から、2,000万円を借り入れる
②A銀行に、2,000万円を返済する
③以降は、B銀行に返済をしていく
ということですね。
借り換えを行うメリットは、今よりも低金利の住宅ローンに借り換えることによる利息負担額の軽減です。
つまり、住宅ローンでの利息負担を少なくできる可能性があるという事ですね。
では、住宅ローンの借り換えのメリットを得られるのはどういう人なのか、をここから解説していきます。
住宅ローンの借り換えでお得になる人
借り換えで効果が得られる人は次のような場合です。
・住宅ローンの返済残高が1,000万円以上残っている
・現在の借入先と新しい借入先との金利差が１%以上ある
・返済期間が10年以上残っている
それぞれについて具体的に見ていきましょう。
住宅ローンの返済残高が1,000万円以上残っている
住宅ローンの借り換えは、ある程度の借入額が残っていないと効果が出ません。
借り換えで返済金額を軽減するには、
借り換えによって軽減できる返済金額 ＞ 借り換えに必要な諸費用
となることが重要です。
ですので、返済残高が1,000万円より少ない場合では、軽減効果よりも借り換えに必要な諸費用の方が大きくなってしまう可能性が高いのです。
例えば、借り換えをすることで返済金額を10万円安くできたとしても、諸費用で50万円かかってしまっては、トータルで見れば40万円多く支払うことになってしまう…という事です。
もし住宅ローン残高が数百万円ほどで、借り換えによる軽減額よりも、諸費用の方が高くなってしまうような場合は、コストを掛けずに利用できる繰り上げ返済を利用する方が良いでしょう。
現在の借入先と新しい借入先との金利差が1％以上ある
上でも説明した通り、住宅ローンを借り換えるには諸費用が必要となります。
諸費用を含めた上でも、借り換え前よりも負担金額を減らすためには、今よりも低い金利で借り換えるということがポイントです。
借り換え先との金利差が1%に満たない状態では、「借り換えによる軽減額 ＜ 借り換えに必要な諸費用」となってしまう可能性が高くなります。
借り換え時の金利差は大きければ大きいほど、借り換えによる軽減効果が大きくなりますが、一般的に最低1%は必要とされています。
返済期間が10年以上残っている
返済期間があと10年以上は残っているということも条件の1つです。
住宅ローンの借り換えのメリットは、低い金利に変更することで利息の負担を減らすことにあります。
住宅ローンの利息額は、返済期間が長ければ長いほど多くなります。
住宅ローンの金利差による返済額の軽減効果は、返済期間が短ければ短いほど、少なくなります。
ですので、ある程度の返済期間が残っていないと、多少金利が低くなったとしても、返済額に大きな軽減効果は得られないのです。
軽減効果を得られる年数の目安が、返済期間が10年以上ということですね。
あと数年で完済予定だった場合は、借り換えの手間やコストを考えると、お金を貯めて一括返済する・繰り上げ返済を利用する等の方法が良いでしょう。
住宅ローンを借り換えで、どれくらい返済負担を減らせるのか
| 当初(15年前)の借り入れ状況 | 現在の借り入れ状況 |
|---|---|
| 借入金額3,000万円 | 残高1,970万円 |
| 返済期間35年 | 残りの返済期間20年 |
借入金額3,000万円、金利2％、返済期間35年で借りた住宅ローンを15年後に借り換えると想定します。
このような住宅ローンの借り入れ状況でシミュレーションをして、どのぐらい借り換えによる効果があるか見てみましょう。
借り換えでお得になった事例
金利が1％の金融機関に借り換えたことによって、約153万円軽減された場合の事例を見てみましょう。
借り換えによる利息負担金額の違い
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
|---|---|---|
| 月々の返済額 | 99,659円 | 90,599円 |
| 年間返済額 | 1,195,908円 | 1,087,188円 |
| 残り20年間の返済額 | 23,918,160円 | 21,743,760円 |
| 残り20年の利息負担額 | 4,218,160円 | 2,043,760円 |
まず、「月々の返済額」を見てみましょう。
借り換え前が99,659円だったのに対し、借り換え後は90,599円となっており、月々の返済額を約9,000円も軽減できています。
次に表の一番下にある「残り20年の利息負担額」を見ますと、借り換え前が約420万円だったのに対して、借り換え後は約200万円となっています。
この時点での借り換え効果は約220万円となります。
次に、借り換えでは諸費用がかかりますので、諸費用を加えた借り換え効果を見てみます。
借り換えに必要な諸費用
| 費用 | |
|---|---|
| 事務手数料 | 約433,400円 |
| 保証料 | 無料 |
| 印紙税 | 約20,000円 |
| 抵当権設定費用 | 約78,800円 |
| 抵当権抹消費用 | 約2,000円 |
| 司法書士報酬 | 約100,000円 |
| 諸費用合計 | 約634,200円 |
今回のシミュレーションでは諸費用が約63万円必要となります。
※借り換えのメリットをイメージしやすいため、今回は現金で支払うこととします。
諸費用を含めた借り換えによる軽減金額の計算
借り換えによる利息軽減効果は、下記の計算式で算出できます。
借り換え前の利息負担額 － (借り換え後の利息負担額＋諸費用) = 借り換えによる利息軽減効果
この計算式に、先ほどの諸費用63万円と、借り換え前後での残り20年間の利息負担額を合わせて計算すると、
420万円－(200万円+63万円) ＝ 157万円
となり、この場合は借り換えにより、約157万円の利息負担が軽減されたことになります。
借り換えをすることで、実際にどれだけのメリットがあるのか、借り換えするべきなのか、という事は直接金融機関に相談してから、判断をするようにしましょう。
３つのステップでできる借り換え先の選び方
ここからは、「借り換えをしようと考えているけれど、どうやって借り換え先を選んだらよいのか分からない」という方に向けて、借り換え先の選び方について解説していきます。
ステップ1 借り換え先となる金融機関を探す
サイト上にあるランキングや評判は参考程度にとらえ、サイト検索でご自身に合った金融機関を選択していきます。
ネット銀行以外の金融機関は、営業圏内であることが条件となります。
候補としては、勤め先の提携の金融機関（福利厚生制度）、自宅や勤務先近くの金融機関、ネット銀行などから10行ほどの金融機関を選びます。
金利や諸費用は気にせず、ご自身の選択肢としてどのような金融機関があるか調べましょう。
この段階でランキングや評判を気にしすぎますと、自分に合った金融機関を逃す可能性がありますので、ご注意ください。
ステップ2 金融機関を絞り込む
金融機関を絞り込む時には、金利が低金利なのか、諸費用はどの程度かかるのかを基準にしますが、シミュレーションをしなければ比較することはできません。
ですので、ステップ1で候補に挙がったすべての金融機関でシミュレーションを行います。
ただし、諸費用が分からない場合がありますので、わかる範囲でシミュレーションをしましょう。
シミュレーションをした結果、明らかに借り換えによる効果が小さい金融機関だけ除外します。
このステップで絞り込んだ金融機関に直接、相談したり仮審査をしたりしていきますので、その手間を考え3～5行に厳選します。
ステップ3 金融機関に仮審査を申し込む
借り換えによる効果を正確に知りたい場合には、仮審査を通過しなければなりません。
仮審査を通過後に、金融機関に問い合わせると、利息負担額や諸費用の詳細について教えてくれます。
そして、最終的にどの金融機関で借り換えれば、最も借り換えによる効果が高いかを見極めます。
まとめ
住宅ローンの借り換えを上手に活用することで、家計への負担を減らせる場合があります。
どの金融機関がもっとも借り換え効果が高いのかは、仮審査の通過後に比較しないとわかりません。
ですので、最初はあまり選択肢を絞り込まず、幅広く調べることをおすすめします。
住宅ローンの借り換えは金融商品なので、理解しにくさはありますが、この記事を参考により良い借入先を見つけてください。
おすすめ住宅ローンPICK UP
| 適用金利 |
変動金利 (通期引下げ) |
年 0.298%
2023年12月適用金利 WEB申込コース（通期引下げプラン） 変動金利 自己資金20%以上の場合 自己資金20%未満の場合、表示金利+0.022% |
|---|---|---|
| 固定7年 |
年 1.478%
2023年12月適用金利 WEB申込コース（通期引下げプラン） 固定7年 自己資金20%以上の場合 自己資金20%未満の場合、表示金利+0.022% |
|
| 固定10年 |
年 1.698%
2023年12月適用金利 WEB申込コース（通期引下げプラン） 固定10年 自己資金20%以上の場合 自己資金20%未満の場合、表示金利+0.022% |
|
| 固定20年 |
年 3.298%
2023年12月適用金利 WEB申込コース（通期引下げプラン） 固定20年 自己資金20%以上の場合 自己資金20%未満の場合、表示金利+0.022% |
| 保証料 | 無料 | 保障 |
|
|---|---|---|---|
| 事務手数料 | 借入金額×2.20％（税込） | 審査期間 | 1～2週間程度 ※時期により異なります。詳細は同社WEBサイトをご参照ください。 |
| 繰上げ返済 手数料 |
無料 固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
|
来店 | 不要 |
| 団体保険料 | 無料 | 返済方法 | 元金均等返済/元利均等返済 |
みんなの口コミ
掲載数14件
金利の安さで選びました。
満足度：
4.0
不動産業者の紹介で0.6%くらいで借りれそうだったのですが、ネット検索したところ、さらに安いローンを見つけて飛びつきました。さらに団信や疾病に対する保障も無料でついているのはよかったです。審査は厳しいようですが。保障料が要らないのはメリットかな？
とにかく手続きがやりやすいです。
満足度：
5.0
住信SBIネット銀行を選んだのはネット上でほぼ全ての手続きが完了して、実店舗に行く煩わしさが全くなかった事、そしてネット上での口コミがとても良かった事がその理由です。今まで何度か所有していた不動産のローンで他の銀行のローンを利用していましたが、住信SBIネット銀行の住宅ローンが使い勝手という意味では一番良いと思います。変動金利型を選んだのは固定金利よりも格段に安いからです。固定金利と比べて半分以下の金利のため、固定金利を選ぶよりも変動金利型のメリットをしばらくは十分に享受しようと考えました。
契約時は年会費のかかるデビットカードの作成が必要でした
満足度：
4.0
金融機関と建築会社の方にお任せしたプランで契約しました。当時は家の打ち合わせなども忙しくあまり知識がなかったのでプロに任せるのが一番だと思って契約しました。地元で一番大きくメジャーな金融機関ですので安心感があります。普段使いしている口座も所有しているので預け入れや残高確認をする為だけにわざわざ出向くことがなく便利です。近隣エリアではATMの件数も多いので利用しやすいです。契約時には金融機関の方からの依頼でデビットカードを作成しました。後から解約しても良いが契約時には作成してほしいという流れだったと思います。しかしその後解約するのを忘れてしまい、翌年に年会費3000円が引き落とされていました。
低金利で借りられることと疾病保障が手厚いことには満足しています。
満足度：
4.0
フリーランスという職業柄様々な客先に出向かなくてはいけないので、ネット銀行のようにネット一つで手続きから借り入れができるサービスがとても便利でした。やや審査に時間がかかったのは不満ですが、厳しい審査基準を設けているものだと思えば何らストレスにはならなかったです。特に住信SBIネット銀行の変動金利制は格安の金利で利用することができるので満足感は大きいです。基準はやや厳しめですが、疾病保障もオプションで付いてくるのはありがたかったです。
2週間ほどで大体の手続きが終わりスピード感があってよかったです
満足度：
4.0
百十四銀行を選んだのは両親が使用していたことが1番大きな理由です。プランなどは全て金融機関で働いている親族から、オススメものや説明を聞いて決めました。頭金はそんなに無かったのですが、両親の援助と土地があったことと、借入額自体が比較的少額だったことも加えて滞りなく話が進んでいきました。スピード感もあって、こちらの都合で少しもたついたのですが、2週間ほどで大体の手続きが終わりました。ローンは長めに組むことにしましたが、頭金も少額で済んだのでなんとかなると思います。しかし、毎月15万程の返済をしている人が多いというのを聞いて、自分ではとても無理だなぁと思いました。
金利が安い、何度も出向かなくて済む、という点が良かったです。
満足度：
4.0
ネット銀行であり人件費が他より抑えられるからか後から金利が安めである事を知り満足しました。手続きも面倒だと感じる機会はなく、対面で相談したい場面もなかったので特に困りませんでした。満足度が★5でない理由は、自身が良く分からず変動金利にした事でした。時勢に左右されない固定金利にしておけば良かったと感じています。
低金利で返済できる時にまとめて返済できるというところが魅力でした。
満足度：
4.0
住信ネット銀行の住宅ローンを利用した理由は三つあります。まずは住信ネット銀行の口座を持っていて、投資などで付き合いがあるからです。サービスがよく、お客目線の対応をしているので好印象を持っていました。低金利であることも重視しました。借りる方の立場からすればなるべく低金利の方が良いので、住信ネット銀行の住宅ローンははじめから候補に挙がっていました。決め手になったのはまとめて返済ができるというところです。
繰上げ返済手数料が何度でも無料という点は特筆すべきサービスです！
満足度：
5.0
返済方法を「元利均等方式」、「元金均等方式」のいずれかをユーザーが選べると言う点はとにかく凄いですね。また、繰上げ返済が一ヶ月に何度しても手数料が無料という事も特筆すべきサービスです。繰上げ返済の利便性というものは、その住宅ローンがどれだけ優れているか知る事が出来る一つの物差しだと思います。
申し込みがネット上で完結できるので、これだけでも満足度は高いと思います。
満足度：
5.0
休日でもネット上で申し込めるのでゆっくりと家族と相談をしながら手続きが出来るのは会社員にとって嬉しい限りです。ネット上では借り入れの種類によって必要な書類などがわかりやすくまとめられています。他の銀行ですと借り入れの種類を全てまとめて案内をしている事が多く、自分の場合はどの書類を用意したら良いのだろうと迷ってしまうことがあります。その点から住信SBIネット銀行は借入時の案内がとても分かりやすくて好感が持てます。
返済プランは少し長めに期間をとり、住宅ローン控除を最大限に生かせるようにしました。
満足度：
5.0
控除期間が終わった段階で繰り上げ返済をしていければと考えています。手続きはスピーディーであっとういう間に完了しました。分譲は提携の金融機関がありますが、念のため他社の情報も調べた方が良いです。交渉材料にもなります。フラット35と悩みましたが、団信が欲しかったこと、疾病保証がついてくるので20年固定にしました。
他社と比較しても圧倒的に低金利で利用できるので申し分ないです。
満足度：
4.0
大手信託銀行の子会社にあたるネット銀行ということと、長年経営されている信頼感から利用を決めました。 また、以前勤めていた職場の知人も住信SBIネット銀行を利用して住宅ローンを借りており、評判が良いことを直接聞いていたことも決め手になりました。 金利面では、他のネット銀行と比べて低金利で利用できる点が大きかったです。 中でも変動金利制は特に低い金利で利用することができるので、迷わず選択しました。 実際に利用してみても他にない金利の低さだったので利用して正解でした。
金利が、ネット銀行の中でも一番低い水準です。
満足度：
5.0
大手銀行と比較して、金利が圧倒的に低く、価格競争では太刀打ちできないレベルだそうです。大手は信用性やサポート面で優位は保っていますが、特に若い方はネット銀行に抵抗のない方も増えているので、いずれ劣勢になると思います。ネット銀行なので書類や手続きを自分で揃える手間がかかりますが、特に問題はありませんでした。500万円もの節約になるとわかれば、休日を返済して取り組めます。
変動金利の低さは他の銀行と比べてもトップクラスではないでしょうか。
満足度：
5.0
実店舗に行かなくても良いというのはサービス度が高いです。忙しいサラリーマンですとなかなか平日に店舗に行く時間などあまりないものです。住宅ローンは金利の安さが一番で、その点だけでも住信SBIネット銀行は合格なのですが、その他の付随サービスなどトータル面でも充実していると思います。私は男性ですので対象外ですが、女性にはガン診断給付金もサービスで付帯されるというのは良い事だと思います。
他行よりも金利が安く、満足しています。
満足度：
4.0
当時、SBI銀行をメインバンクとして使っており、優遇を受けれるのではないかと考えてこの金融機関を選びました。他社比較をして決めたわけではなく、SBI銀行前提で借りれなかったり、よほど金利が高かったら他を検討しようと言う考えでした。金利が特別高い事もなく、ローン審査も通った為、SBI銀行にそのままお願いしました。金利タイプについては当時、こういった事にあまり詳しくなかった為、周りの方で住宅ローンを組んでいる方にどちらの金利タイプかを聞いて、自身も同じにしたと言う感じです。
