「住宅ローンの借り換え」とは？

住宅ローンの借り換えとは、住宅ローンの借入先を変更することを指します。

例えば、現在の借り入れ先をA銀行、借り換え先をB銀行、残高は2,000万円だとすると、

①B銀行から、2,000万円を借り入れる
②A銀行に、2,000万円を返済する
③以降は、B銀行に返済をしていく

ということですね。

借り換えを行うメリットは、今よりも低金利の住宅ローンに借り換えることによる利息負担額の軽減です。
つまり、住宅ローンでの利息負担を少なくできる可能性があるという事ですね。

では、住宅ローンの借り換えのメリットを得られるのはどういう人なのか、をここから解説していきます。

住宅ローンの借り換えでお得になる人

借り換えで効果が得られる人は次のような場合です。

・住宅ローンの返済残高が1,000万円以上残っている
・現在の借入先と新しい借入先との金利差が１%以上ある
・返済期間が10年以上残っている

それぞれについて具体的に見ていきましょう。

住宅ローンの返済残高が1,000万円以上残っている

住宅ローンの借り換えは、ある程度の借入額が残っていないと効果が出ません。

借り換えで返済金額を軽減するには、

借り換えによって軽減できる返済金額　＞　借り換えに必要な諸費用

となることが重要です。
ですので、返済残高が1,000万円より少ない場合では、軽減効果よりも借り換えに必要な諸費用の方が大きくなってしまう可能性が高いのです。

例えば、借り換えをすることで返済金額を10万円安くできたとしても、諸費用で50万円かかってしまっては、トータルで見れば40万円多く支払うことになってしまう…という事です。

もし住宅ローン残高が数百万円ほどで、借り換えによる軽減額よりも、諸費用の方が高くなってしまうような場合は、コストを掛けずに利用できる繰り上げ返済を利用する方が良いでしょう。

現在の借入先と新しい借入先との金利差が1％以上ある

上でも説明した通り、住宅ローンを借り換えるには諸費用が必要となります。
諸費用を含めた上でも、借り換え前よりも負担金額を減らすためには、今よりも低い金利で借り換えるということがポイントです。

借り換え先との金利差が1%に満たない状態では、「借り換えによる軽減額　＜　借り換えに必要な諸費用」となってしまう可能性が高くなります。

借り換え時の金利差は大きければ大きいほど、借り換えによる軽減効果が大きくなりますが、一般的に最低1%は必要とされています。

返済期間が10年以上残っている

返済期間があと10年以上は残っているということも条件の1つです。

住宅ローンの借り換えのメリットは、低い金利に変更することで利息の負担を減らすことにあります。
住宅ローンの利息額は、返済期間が長ければ長いほど多くなります。

住宅ローンの金利差による返済額の軽減効果は、返済期間が短ければ短いほど、少なくなります。
ですので、ある程度の返済期間が残っていないと、多少金利が低くなったとしても、返済額に大きな軽減効果は得られないのです。

軽減効果を得られる年数の目安が、返済期間が10年以上ということですね。

あと数年で完済予定だった場合は、借り換えの手間やコストを考えると、お金を貯めて一括返済する・繰り上げ返済を利用する等の方法が良いでしょう。

住宅ローンを借り換えで、どれくらい返済負担を減らせるのか

借入金額3,000万円、金利2％、返済期間35年で借りた住宅ローンを15年後に借り換えると想定します。
このような住宅ローンの借り入れ状況でシミュレーションをして、どのぐらい借り換えによる効果があるか見てみましょう。

借り換えでお得になった事例

金利が1％の金融機関に借り換えたことによって、約153万円軽減された場合の事例を見てみましょう。

借り換えによる利息負担金額の違い

まず、「月々の返済額」を見てみましょう。
借り換え前が99,659円だったのに対し、借り換え後は90,599円となっており、月々の返済額を約9,000円も軽減できています。

次に表の一番下にある「残り20年の利息負担額」を見ますと、借り換え前が約420万円だったのに対して、借り換え後は約200万円となっています。
この時点での借り換え効果は約220万円となります。

次に、借り換えでは諸費用がかかりますので、諸費用を加えた借り換え効果を見てみます。

借り換えに必要な諸費用

今回のシミュレーションでは諸費用が約63万円必要となります。
※借り換えのメリットをイメージしやすいため、今回は現金で支払うこととします。

諸費用を含めた借り換えによる軽減金額の計算

借り換えによる利息軽減効果は、下記の計算式で算出できます。

借り換え前の利息負担額 － (借り換え後の利息負担額＋諸費用) = 借り換えによる利息軽減効果

この計算式に、先ほどの諸費用63万円と、借り換え前後での残り20年間の利息負担額を合わせて計算すると、

420万円－(200万円+63万円) ＝ 157万円

となり、この場合は借り換えにより、約157万円の利息負担が軽減されたことになります。

借り換えをすることで、実際にどれだけのメリットがあるのか、借り換えするべきなのか、という事は直接金融機関に相談してから、判断をするようにしましょう。

３つのステップでできる借り換え先の選び方

ここからは、「借り換えをしようと考えているけれど、どうやって借り換え先を選んだらよいのか分からない」という方に向けて、借り換え先の選び方について解説していきます。

ステップ1　借り換え先となる金融機関を探す

サイト上にあるランキングや評判は参考程度にとらえ、サイト検索でご自身に合った金融機関を選択していきます。
ネット銀行以外の金融機関は、営業圏内であることが条件となります。

候補としては、勤め先の提携の金融機関（福利厚生制度）、自宅や勤務先近くの金融機関、ネット銀行などから10行ほどの金融機関を選びます。
金利や諸費用は気にせず、ご自身の選択肢としてどのような金融機関があるか調べましょう。

この段階でランキングや評判を気にしすぎますと、自分に合った金融機関を逃す可能性がありますので、ご注意ください。

ステップ2　金融機関を絞り込む

金融機関を絞り込む時には、金利が低金利なのか、諸費用はどの程度かかるのかを基準にしますが、シミュレーションをしなければ比較することはできません。
ですので、ステップ1で候補に挙がったすべての金融機関でシミュレーションを行います。

ただし、諸費用が分からない場合がありますので、わかる範囲でシミュレーションをしましょう。
シミュレーションをした結果、明らかに借り換えによる効果が小さい金融機関だけ除外します。

このステップで絞り込んだ金融機関に直接、相談したり仮審査をしたりしていきますので、その手間を考え3～5行に厳選します。

ステップ3　金融機関に仮審査を申し込む

借り換えによる効果を正確に知りたい場合には、仮審査を通過しなければなりません。
仮審査を通過後に、金融機関に問い合わせると、利息負担額や諸費用の詳細について教えてくれます。

そして、最終的にどの金融機関で借り換えれば、最も借り換えによる効果が高いかを見極めます。

まとめ

住宅ローンの借り換えを上手に活用することで、家計への負担を減らせる場合があります。

どの金融機関がもっとも借り換え効果が高いのかは、仮審査の通過後に比較しないとわかりません。
ですので、最初はあまり選択肢を絞り込まず、幅広く調べることをおすすめします。

住宅ローンの借り換えは金融商品なので、理解しにくさはありますが、この記事を参考により良い借入先を見つけてください。